조경기반시설관리 5. 부속 건축물 종류별 특성 파악 및 관리

1. 건축물 유지 관리 점검 내용

1. 조경 공간 특히, 공원이나 유원지 또는 리조트 같은 공간에는 대형 건축물 이외에도 관리 사무소, 화장실, 야외 공연장, 관리 초소, 관리 창고, 매표소, 기념품 판매점, 전망대 등의 부속 건축물들이 있게 된다. 이들 건축물이 본연의 제 기능을 유지하면서 외관상 쾌적한 경관을 보여 주기 위해서는 적절한 유지 관리가 이루어져야 하며, 이를 통해서 건축물의 수명도 연장된다고 할 수 있다. (한국조경학회, 2008)
2. 다음 표는 일반적인 건축물 유지 관리 조직(예)으로서 관리 조직의 분담을 통해 건축물 관리 업무를 파악할 수 있다.

건축물 유지 관리 조식

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2. 건축물의 설비 관리 업무

1. 냉난방, 환기 관리
(1) 공기 여과기
(2) 기계부
(3) 노출된 배관
(4) 통풍관
(5) 보일러

2. 실내 배관
(1) 누출, 파손, 부식 등 점검
(2) 피복 단열
(3) 밸브, 검사기
(4) 위생 시설물

3. 실내 전기 및 조명
(1) 전기제품 규격
(2) 차단기함 / 퓨즈판
(3) 조명 기구 및 전선, 소켓 연결부

조경기반시설관리

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수행 내용 / 부속 건축물 종류별 특성 파악 및 관리하기

1. 부속 건축물 연간관리 계획 수립에 필요한 준공도서를 이해한다.

1. 조경 준공 도면, 시방서 및 공사 내역서를 보고 설치된 옹벽 등 구조물의 종류, 수량 및 특성 등을 파악한다.
2. 부속 건축물들이 준공 도면에 표시된 대로 제작·설치되어 있는지 확인하고 훼손 또는 유실 여부 등을 조사한다.

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2. 부속 건축물 연간관리 계획에 따라 자재･인력･장비의 소요예산을 산정한다.

1. 자재 투입 계획에 따른 소요예산을 산정한다. 월별 또는 분기별 연간 소요 자재의 소요 물량을 예측하고 조달 방법, 시기, 구득 가능성 등을 고려하여 소요예산을 산정해 본다.
2. 인력 및 장비 투입 계획에 따른 소요예산을 산정한다. 월별 또는 분기별 연간 소요 인력 배분 계획 및 장비의 소요 물량을 예측하여 소요예산을 산정해 본다.

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3. 부속 건축물 유지 관리 목표를 설정하고 작업 관리 계획표를 작성한다.

1. 일반적으로 시설물 유지 관리의 목적은 시설의 기능을 충분히 발휘, 활용하고 안전하고 쾌적한 이용을 하기 위한 것이다. 또한 시간의 경과에 따라 시설의 기능이 나빠지는 것을 방지하고, 나빠지거나 손상된 부분은 보수하여 내구성을 복원하고 기능을 회복시키며 미관의 향상을 도모하는 데 있다.
2. 건축물 관리는 사전에 계획적으로 점검하여 건물의 노후화, 손상을 미연에 방지하는 예방 보전과 손상에 대한 보수를 행함으로써 내구성, 기능, 미관 등을 회복시키는 사후 보전을 병행해서 시행하며 이에 따른 작업 관리 계획표를 작성한다.
3. 건축물 관리에 있어서는 관계되는 「건축법」, 「건물관리법」, 상하수도, 폐기물 및 청소에 관한 법규, 전기시설 법규 등의 안전상, 방재상, 위생상의 관리기준을 충분히 파악하여 준수하여야 한다.

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4. 부속 건축물 연간관리에 필요한 방식과 특성을 조사해서 관리 상황을 점검한다.

1. 건축물 유지, 관리 점검 세부 기준(국토교통부 고시, 2013. 4. 18)을 참고한다. 일반 건축물의 유지, 관리 점검자는 다음 사항을 참고하여 대상 건축물에 대한 점검을 수행하여야 한다.

(1) 대지의 현황을 점검한다.
빗물 배출 및 배수 등으로 인한 문제 여부 및 붕괴 우려 등 안전에 위험한 요소가 있는지 등을 확인하며, 대지 내 조경 및 건축물 출입구 등이 설계도서에 부합한 상태로 유지되고 있는지 등을 점검한다.

(2) 높이, 형태의 적합성을 점검한다.
건축물의 높이와 형태가 준공 당시의 기준에 적합하게 유지되고 있는지와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 건폐율 및 용적률 등에 적합한지 여부 등 을 확인하며, 일조 확보 등을 위한 건축물의 이격 거리가 설계 기준에 적합하게
유지되고 있는지를 점검한다.

(3) 구조 안전 여부를 확인한다.
건축물의 수선 및 용도 변경 등에 따른 건축물 하중의 변화 여부와 구조의 변경에 따른 주요 구조부의 심각한 균열 발생 여부 등 안전성 적합 여부를 점검한다.

(4) 화재(피난 및 방화) 안전 대책을 점검한다.
화재 등 재난 및 재해로부터 재실자의 안전한 피난과 인명 피해를 감소시킬 수 있는 적합한 피난 설비의 설치 여부와 계단, 복도, 출구, 옥상 광장 등의 피난 통로상의 적재물 등 통행을 방해하는 요소가 존재하는지를 점검한다.
또한 방화 구획, 경계벽과 칸막이벽, 내화 구조, 내부 마감 재료, 지하층 등이 당초 설계 기준대로 유지되어 화재 확산을 방지하고, 인명의 피해를 최소화할 수 있는 구조와 재료로 유지되고 있는지를 점검한다.

(5) 건축 설비의 적합성을 점검한다.
냉난방, 급수, 배수, 배연, 환기, 피뢰, 방송 수신, 전기, 승강기 등 각종 설비가 준공 당시 설계 기준에 적합하며 건축물의 규모(연면적과 높이 등), 방화 등 안전에 적법한 구조 및 재료로 유지되고 있는지를 점검한다.

(6) 에너지 및 친환경 관리의 필요성을 제시한다.
건축물의 노후화, 균열 및 창호의 재료 열화 등에 따른 열손실로 에너지가 새어나가거나 에너지 사용 효율이 현저히 떨어질 것으로 우려되는 부위가 존재하는지 점검하고, 친환경 건축물 인증 등 점검 대상 건축물의 인증 유지 여부 및 에너지 효율 개선 필요성을 제시하여야 한다.

(7) 개선 의견을 제시한다.
유지, 관리 점검자는 항목별 점검 결과에 기초하여 에너지 절감 방안, 건축물 수명 연장 방안, 재해 및 재난 예방, 안전 강화 방안 등에 대한 개선 의견을 제시하여 지속적인 건축물의 유지 관리 및 점검이 수행 가능하도록 하여야 한다.

(8) 종합 의견을 제시한다.
유지 관리 점검자는 조사 대상 건축물의 사용 승인 당시 설계 도서와의 적합 여부를 파악하고, 현행 건축물 유지 관리 기준에 대한 비교 검토 등을 통해 개선 필요사항을 도출하는 등 점검 항목별 점검 결과를 전문가적인 식견을 반영하여 종
합 의견으로 제시하여야 한다.

2. 예방 유지 관리를 위한 점검 항목을 작성한다.
비상 보수작업을 줄이는 예방 유지 관리의 내용은 기능상 문제점이 예견되는 곳을 발견하고 미리 기능 조절이나 소규모 보수 작업을 실시하여 불시의 기능 정지나 대규모 보수작업을 예방하고자 하는 것이다. 문제 발생이 예견되는 곳을 미리 찾아 보수하기 위해서는 체계적이고 제도적인 점검 과정을 확립해야 한다. 점검 항목을 예시 하면 다음과 같은 것들이 있다.
건물 내외부 표면, 전구, 도어 클로저(door closers), 전기 기기, 돌쩌귀, 기계실, 배수관, 모터, 환풍기, 펌프, 샤워, 수도꼭지, 화장실, 필터 등이다.

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5. 부속 건축물 관리 매뉴얼에 따라 효율적으로 유지 관리를 실시한다.

1. 예방 보전과 사후 보전을 구분하여 관리한다.
(1) 예방 보전은 결정된 순서에 의해 계획적으로 점검, 보수 등을 행하여 건물의 노화 손상을 미연에 방지하는 것이다.
(2) 사후 보전은 손상에 대하여 보수를 행하여 내구력, 기능, 미관 등을 회복시키는 것이다.

부속 건축물의 점검 항목

2. 건축물 부분별 관리 내용은 다음과 같다. (한국조경학회, 신 조경관리학, 2016)

 (1) 기초부분을 관리한다.
  (가) 개미나 해충 등의 출몰이 없어야 한다.
  (나) 콘크리트는 균열, 새는 곳, 철근의 노출이 없어야 한다.
  (다) 목재는 휨, 부러짐, 습함이 없어야 한다.
  (라) 노출된 조적조는 깨짐, 샘, 쪼개짐이 없어야 한다.
  (마) 볼트와 조임쇠는 제자리에 있어야 하며 안전해야 한다.
  (바) 환기구는 녹, 부식, 구멍, 썩은 부품, 막힘, 유실된 철물 등이 없어야 하며 안전하게 부착되어 있어야 한다.
  (사) 지표면은 부스러기나 쓰레기, 침강이 없어야 한다.
  (아) 1년에 4번 이상 기준 달성 여부를 검사한다.

 (2) 외벽을 점검한다.
  (가) 조적조는 균열, 새는 곳, 부식, 갈라진 벽돌, 얼룩 등이 없어야 한다.
  (나) 목재는 휨, 쪼개짐, 부패, 개미, 얼룩, 조임쇠의 풀림과 분실이 없어야 한다.
  (다) 금속부는 녹과 구멍, 조임쇠의 풀림, 분실, 깨짐 등이 없어야 한다.
  (라) 기후 조건에 따라 혹은 3~5년 주기로 재도장한다.

 (3) 벽과 천장을 관리한다.
  (가) 균열, 새는 곳, 부패, 해충 출몰, 얼룩, 조임쇠 풀림 등이 없어야 한다.
  (나) 페인트와 마감재는 마멸, 구멍, 찢어짐, 변색, 얼룩, 접착 불량 등이 없어야한다.
  (다) 1~3년 주기로 재도장한다.
  (라) 금속 표면은 윤이 나야 한다.
  (마) 벽면, 천장면은 먼지나 때가 없어야 한다.

 (4) 문과 창문을 점검한다.
  (가) 목재 창틀, 문, 내부 목재부는 녹, 쪼개진 곳, 깨진 곳, 부식 등이 없고, 문틈의 간격이 적절해야 한다.
  (나) 금속 창틀과 문은 녹과 부식, 휨이 없고 문틈의 간격이 적절해야 한다. 구멍이나 목재부의 부식, 얼룩, 균열 등이 없어야 한다.
  (라) 철물의 깨짐과 풀림, 분실이 없어야 하며 녹, 부식이 없어야 한다. 그리고 작동이 원활해야 한다.
  (마) 유리는 깨끗하며 파손, 깨진 부분이 없어야 한다.
  (바) 블라인드, 커튼은 깨끗해야 하며 얼룩, 찢어짐이 없어야 한다. 조임쇠는 깨지거나 풀리지 않아야 하고, 줄은 마모되거나 끊어진 가닥이 없어야 한다.

 (5) 바닥을 관리한다.
  (가) 카펫과 장판은 절단, 풀림, 찢어짐, 변색, 퇴색, 고정부의 풀림, 해충 등의 피해가 없고, 먼지나 흙이 없도록 청소되어야 한다.
  (나) 탄력 있는 바닥은 쪼개짐, 부스러짐, 깨짐, 긁힘, 찢어짐, 울퉁불퉁함, 접착 부분의 떨어짐 등의 흔적이 없어야 하고 습기가 없어야 한다. 또 왁스와 부드러운 천으로 닦아야 한다.
  (다) 목재는 휨과 부서짐, 부패, 긁힘, 얼룩, 변색, 습기가 없어야 하며 왁스나 부드러운 천으로 닦는다.
  (라) 모든 부분은 느슨함, 충격, 접속부의 풀림, 볼트와 나사의 튀어나옴, 미끄러움, 소음 등이 없어야 한다.

 (6) 처마 물받이, 지붕 배수로를 점검한다.
  (가) 녹, 부식, 깨짐, 새는 곳이 없어야 한다.
  (나) 일직선으로 견고하게 접속되어 있어야 한다.
  (다) 나뭇잎, 먼지, 오물 축적 등이 없고 막힘이 없어야 한다.
  (라) 벽에 고정하는 철물이 견고하게 부착되어 있어야 한다.
  (마) 물받이들은 제자리에 있어야 하며, 하수구와의 연결이 견고해야 한다.

 (7) 지붕을 관리한다.
  (가) 금속재는 접속부의 파손, 녹, 부식, 구멍, 철물의 풀림, 분실 등이 없어야 한다.
  (나) 목재 지붕, 아스팔트 싱글 등은 휨, 깨짐, 주름, 느슨해진 부분 등이 없어야 한다.
  (다) 콘크리트 지붕 등은 균열, 기포 발생, 주름 등이 없어야 한다.
  (라) 방수가 되어야 하며 물이 고이지 않아야 한다.
  (마) 빗물받이는 녹, 부식, 연결부의 열림, 철물의 풀림, 분실 등이 없어야 한다.

 (8) 냉난방, 환기시설을 점검한다.
  (가) 공기 여과기의 최대 효율성을 유지하기 위해서는 먼지, 그리스, 침전물이 없어야 하며 자주 청소하고 교환해야 한다.
  (나) 기계부는 먼지, 매연, 기름 찌꺼기, 윤활유, 녹, 부식, 그을음 등이 없어야하며 느슨함, 파손, 분실 부분이 없어야 한다.
  (다) 전선과 전기는 부실한 접속, 닳거나 해지거나 꼬임이 없어야 하며, 부적당한 크기나 불완전한 퓨즈가 없어야 한다.    (라) 노출된 배관은 막히거나 부식되거나 닳거나 새는 구멍이 없어야 하며 밸브, U자관, 여과기는 녹슬거나 새는 구멍이 없어야 한다.
  (마) 통풍관은 윤활유 찌꺼기, 그리스, 부실한 접속, 연결 등이 없어야 한다.
  (바) 보일러 기준은 한국산업표준에 맞아야 하며 일년에 한 번씩 검사를 받는 것이 좋다.

 (9) 실내 배관을 관리한다.
  (가) 누출, 파손, 부식, 막힘, 냄새, 가스 등이 없어야 한다.
  (나) 피복 단열되어야 하며 습기가 없어야 한다.
  (다) 밸브, 검사기, U자관 등은 누출, 부식, 피복 막힘 등이 없어야 한다.
  (라) 위생 시설물은 도기 파손, 자기 파손, 냄새, 얼룩 등이 없어야 한다.

 (10) 실내 전기를 점검한다.
  (가) 전기제품 규격에 따라야 한다.
  (나) 차단기함이나 퓨즈판은 회로도에 표시되어야 하며 알아보기 쉬워야 한다.

 (11) 조명시설을 점검한다.
  (가) 조명 기구는 먼지나 때가 없고, 깨진 것이 없어야 한다. 전선이 노출되거나 파손되지 않고, 소켓 연결부의 느슨함이 없어야 한다.
  (나) 형광등은 껌벅거림, 소음이 없어야 한다.
  (다) 끊어진 전구가 없어야 한다.
 
 (12) 청소, 정돈을 철저히 한다.
  (가) 가재도구, 장비 등은 설계된 위치에 두고 통행에 지장이 없도록 정돈한다.
  (나) 캐비닛, 책상, 선반, 의자, 통로, 작업장 등에 돌출물이 없어야 한다. 상자, 부품, 재료 등은 보관함이나 선반에 정돈 보관한다.
  (다) 쓰레기통이나 재떨이 등은 깨끗하게 비워야 하며 라디에이터, 책상, 캐비닛, 창, 진열대, 패널, 진열물 등은 먼지가 없어야 한다.
  (라) 금속면은 광택이 있어야 한다.
  (마) 화장실은 깨끗하고 악취가 없어야 한다. 비누, 종이, 수건 등은 항상 준비해야 하고 거울에는 지문이 없도록 하며 선반은 깨끗해야 한다.
  (바) 창고는 깨끗하고 청소 도구는 가까이 있어야 하며 제자리에 있어야 한다.
  (사) 세면대, 변기, 자기류 등은 깨끗하고 맑아야 하며 얼룩이 없어야 한다.

3. 청소를 전문적으로 실시한다. (한국조경학회, 신 조경관리학, 2016)

현대 사회의 건물 청소는 단순한 노동력 제공으로 이루어지는 것이 아니고, 청소 장비, 재료, 기술에 대한 전문 지식이 있는 전문가에 의해 이루어진다. 청소 재료의 화학적 성질, 건물, 가구 등의 새로운 합성수지 재료의 특성, 청소 장비의 사용과 적절한 손질법, 제한된 예산을 유효하게 활용하여 최상의 효과를 얻는 운영 기술 등의 지식을 갖추어야 하기 때문이다.

 (1) 청소 관리 기준을 설정한다.
예산 편성, 인원 배치, 장비와 재료의 조달 계획을 세우기 위해서는 먼저 청결 기준을 수립하는 것이 필요하다. 대부분의 경우 공원 내 건물 등에 대한 청소 기준은 막연하거나 이제까지 내려온 관행에 따르고 있어서 수준을 높이는 개선이 필
요하다. 청소 기준은 첫째, 위생 청결로서 주방, 화장실, 쓰레기 처리장 등이 외관상 깨끗할 뿐만 아니라 부패, 병균이 없어야 한다. 둘째, 외관상의 청결로서 정돈되고 먼지, 얼룩 등이 없어야 한다.

 (2) 청소 요원의 수를 결정한다.
적절한 청소 요원의 수를 결정하기 위해서 다음 세 가지 방법이 이용된다.
  (가) 면적에 따라서 청소 요원의 수를 결정한다.
  (나) 특정지역별 측정에 따라서 청소 요원의 수를 결정한다.
  (다) 계량적 분석방법에 의해서 청소 요원의 수를 결정한다.
 

 (3) 청소작업을 할당한다.
청소작업을 할당하는 데는 크게 두 가지 방법이 이용된다. 첫째는 개인에게 지정된 지역의 모든 청소 책임을 맡기는 방법으로 건물이 여러 층일 경우 한층 전체에 대한 청소 책임을 한 개인에게 지우는 방법이고, 둘째는 관리조에게 커다란 지역의 청소작업 모두를 할당하는 방법이다.

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